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东莞市住宅专项维修资金管理办法
（第二次征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为加强我市住宅专项维修资金的管理，保障商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》、《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》和《东莞市物业管理办法》等规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监管适用本办法。售后公有住房的专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照市相关政策执行。
商品住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅也适用本办法。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金）是专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修及更新、改造的资金，不得挪作他用。
第四条 维修资金实行专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监督的原则。
第五条 市住房和城乡建设部门是我市住宅专项维修资金的主管部门，负责对我市维修资金的统一归集和监督管理。
市住宅专项维修资金中心（以下简称“市维修资金中心”）具体负责全市住宅专项维修资金的日常监督管理工作。
市财政、审计等相关部门依据各自职责对我市维修资金的管理进行监督。
第六条 市维修资金中心应当委托在我市设立的商业银行作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专用账户(以下简称专用账户)，按物业地址设立分户账，对我市维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一管理。
第二章 交存
第七条 维修资金的交存主体和标准
在1998年10月1日（《广东省物业管理条例》施行之日）至2003年8月31日（国务院《物业管理条例》施行前一日）期间取得商品房预售许可证的商品房，其首期维修资金由建设单位负责交存；在上述期间以外取得商品房预售许可证的商品房，其维修资金由《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第六条规定的业主负责交存。
市维修资金中心应当根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期住宅专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并适时调整。
第八条 业主大会成立前，或者业主大会成立后未要求划转维修资金的，维修资金由市维修资金中心代管。
维修资金应当按规定交存至维修资金专户管理银行的专用账户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。维修资金户名格式为楼盘-幢号-房号。
第九条 收取维修资金，应由专户管理银行打印广东省财政厅统一监制的《住宅专项维修资金专用收据》给业主作为交款凭证。
第十条 维修资金交存手续
本办法实施前已取得预售许可证（现售备案证）的商品房，维修资金交存主体应当在办理不动产交易、合同备案手续等业务前，足额交存维修资金。
本办法实施之日起取得房屋预售许可证（现售备案证）的商品房，建设单位应当按照下列规定为买受人代交首期维修资金，并按照本办法第十一条规定将首期维修资金存入专户管理银行：
（一）以预售方式销售的，在申请核发商品房预售许可证前，按照预售房屋预测面积代交首期维修资金。
（二）以现楼方式销售的，在申请核发商品房现售备案证前，按照房屋的实测面积代交首期维修资金。
第十一条 按照本办法第十条规定代交首期维修资金的，应当按照下列程序办理：
（一）建设单位持下列材料向市维修资金中心申请办理首期住宅专项维修资金代交手续：
1.代交首期住宅专项维修资金申报表；
2.房地产测绘机构对住宅建筑面积的预测或实测成果报告书。
（二）市维修资金中心自受理申请之日起5个工作日内完成材料核对，符合条件的，向建设单位发出代交通知书；不符合条件的，一次性书面告知需补正的有关材料。
（三）建设单位持代交通知书，将首期维修资金交存至专户管理银行，专户管理银行向建设单位出具已代交首期维修资金凭证。
第十二条 建设单位已代交维修资金的，市维修资金中心会同专户管理银行应当按照物业管理区域、幢、房屋户门号，将维修资金登记在以房屋户门号设立的分户账名下，分户账应当对应登记建设单位名称信息。
第十三条 建设单位销售房屋时，应当凭专户管理银行出具的已代交首期维修资金凭证，向买受人收回已代交的首期维修资金。
建设单位已向买受人收回首期维修资金的，建设单位持相关资料到市维修资金中心办理该房屋维修资金账户的业主信息变更。
房屋购买人未按照本办法交存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。
第十四条 维修资金使用后，业主分户账内维修资金的余额不足首期交存数额30%的，应当续交至现行的首期标准。维修资金续交的主体为业主，由物业服务企业通知业主委员会，并通过业主大会续筹维修资金；没有业主委员会的，由物业服务企业通知业主本人，要求其续交。
第十五条 因房屋转让等原因，引起业主变更的，维修资金交存按下列规定处理：
（一）已足额交存维修资金的，该物业分户账中结余的维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户；原业主交存的维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的以约定为准。
房屋所有权办结过户手续后，受让人持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户账的业主姓名变更手续。
（二）未交存维修资金或分户账中结余的维修资金不足首期交存金额，且买卖双方在物业转让合同中未约定维修资金交存主体，但已办结过户手续的，由新业主负责交存；未办结过户手续的，由旧业主负责交存。
第十六条 对已代收的维修资金，物业服务企业、建设单位应在本办法实施后，把已使用维修资金的情况做好台账，并与相关业主对帐目进行审核，有需要的可聘请第三方机构进行审计。房管所监督并协助物业服务企业将账目在辖区内公示15天后，无异议的，由物业服务企业将维修资金余额全部转入专用账户。
已交存的维修资金达不到规定的交存标准的，由相应交存主体负责补交。
第三章 使用
第十七条 维修资金的使用应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十八条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅共用部位、共用设施设备涉及整个物业区域的，该区域全体业主均为相关业主。
（二）商品住宅共用部位、共用设施设备涉及单幢或单层物业的，该幢或该层全体业主为相关业主。
（三）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
第十九条 商品住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十条 下列四项费用不得从维修资金中列支：
（一）保修期内应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十一条 使用维修资金的组织实施单位按照下列规定确定：
（一）有物业服务企业的，由物业服务企业组织实施；
（二）没有物业服务企业的，由业主委员会组织实施；
（三）没有物业服务企业，且没有业主委员会的，由相关业主组织实施，居（村）委会应当给予指导和协助。
第二十二条 维修资金划转业主大会管理前，已交存到专户银行监管专户的维修资金，其使用按照以下程序办理：
（一）制定方案
组织实施单位根据维修和更新、改造项目制定《维修和更新、改造方案》。维修和更新改造项目的费用预算总额在8万元以上（含8万元）的，应当实行审价。
组织实施单位在提出使用方案前应当向审价单位提供实施方案、预算书等相关材料，由审价单位出具预算审价报告。组织实施单位应当将预算审价报告及时向住宅专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。
实行审价的，组织实施单位可以向专户管理银行提出审价申请，也可以参照市住房和城乡建设行政主管部门发布的审价企业信息选聘。
（二）征求业主意见
《维修和更新、改造方案》应当经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主（以下简称“双2/3业主”）同意，并在小区显著位置公示。
（三）组织实施方案
公示期满后，组织实施单位组织实施使用方案。
（四）项目竣工验收
组织实施单位、施工单位、其他相关单位等组成验收组对维修项目进行验收。
（五）拨付资金
组织实施单位持有关材料，向属地房管所申请列支，市维修资金中心审核同意后，向专户管理银行发出支付维修资金的通知，专户管理银行将所需维修资金拨付至维修单位。
第二十三条 维修资金划转业主大会管理后，已交存到专户银行监管专户的维修资金，其使用按照以下程序办理：
（一）制定方案
组织实施单位根据维修和更新、改造项目制定《维修和更新、改造方案》。维修和更新改造项目的费用预算总额在8万元以上（含8万元）的，应当实行审价。
组织实施单位在提出使用方案前应当向审价单位提供实施方案、预算书等相关材料，由审价单位出具预算审价报告。组织实施单位应当将预算审价报告及时向住宅专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。
实行审价的，组织实施单位可以向专户管理银行提出审价申请，也可以参照市住房和城乡建设行政主管部门发布的审价企业信息选聘。
（二）征求业主意见
《维修和更新、改造方案》应当经维修资金列支范围内“双2/3业主”同意，并在小区显著位置公示。
（三）组织实施方案
公示期满后，组织实施单位组织实施使用方案。
（四）项目竣工验收
组织实施单位、施工单位、其他相关单位等组成验收组对维修项目进行验收。
（五）拨付资金
组织实施单位持有关材料向属地房管所提出使用维修资金的备案申请，报送材料齐全、符合法定要求的，市维修资金中心出具加盖印章的书面备案回执；报送资料不齐全、不符合法定要求的，一次性书面告知需补正的有关资料。
使用维修资金已备案的，业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知。
第二十四条 相关业主未交存维修资金到专用账户或已交存到专用账户的维修资金不足支付分摊的，由维修项目申请人直接向相关业主另行筹集。
第二十五条 组织实施单位聘请的鉴定、审价、监理、招标等单位应当符合有关规定。
用于维修和更新、改造项目的鉴定、审价、监理、招标服务等费用，可计入维修和更新、改造成本，与工程预算总额并列计入使用方案的费用预算内容。
第二十六条 发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。
前款所称紧急情况包括：
（一）电梯故障。发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全的故障，由维保单位（或电梯制造单位）提出需要紧急维修的，经市场监督管理部门检查责令停止使用、或经检验检测机构评估认定存在严重事故隐患，可能发生危及人身财产安全的紧急情况。
（二）消防设施故障。消防部门认定需要立即整改的消防设施故障。消防行政主管部门出具《责令改正通知书》或《火灾隐患限期整改通知书》的。
（三）屋面、外墙渗漏，可能发生危及人身财产安全的紧急情况。
（四）楼体外立面存在脱落危险。
（五）产权未移交供水公司的二次供水水泵、配套供水管道等公共供水设施出现损坏、堵塞、爆裂和更换的。供水行政主管部门或供水相关单位出具证明的。
（六）排水设施堵塞、爆裂，经物业服务企业、业主委员会或社区居民委员会、相关业主出具证明的。
（七）未移交供电部门的供电设施（包括配电柜、变压器等）损坏，可能发生危及人身财产安全的紧急的情况。电力行政主管部门委托东莞供电局及其下属单位（机构）出具证明的。
（八）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。涉事主管部门出具证明的。
住宅小区出现上述紧急使用情况的，应按照本第二十二条第（一）、（三）、（四）、（五）项或第二十三条第（一）、（三）、（四）、（五）项的规定办理。
第二十七条 业主委员会、物业服务企业采取冒用业主签名等方式，不按本办法申请使用住宅专项维修资金的，所发生的费用及相应法律责任由行为人自行承担。
第四章 监管
第二十八条 维修资金自存入专用账户之日起按规定计息，利息转入本金滚存使用和管理，并核发到每个业主的账户上。
第二十九条 业主可以查询本账户的资金交存、使用、利息和结余情况，但不可自行提取资金。
第三十条 房屋灭失的，业主可持本人身份证及市不动产登记部门出具的产权注销证明，到属地房管所办理维修资金注销退还手续，手续办结后，业主可从账户内提取结余的资金。
第三十一条 市维修资金中心、已划转管理权的业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布下列情况：
（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；
（二）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（三）其他有关维修资金使用和管理的情况。
业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十二条 专户管理银行应当每年至少一次向已划转管理权的业主委员会、市维修资金中心发送维修资金对账单，核对维修资金账目，公布维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目费用和分摊情况，业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额等情况，并接受广大业主和市住建部门的监督。
第三十三条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部的有关规定。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
住宅专项维修资金专用收据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省财政厅的有关规定执行，并接受市财政部门的监督检查。
对违反本办法的行为，按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。
第三十四条 本办法由市住房和城乡建设局负责解释。
第三十五条 本办法自2019年月日起实施，有效期至2024年月日。
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