调整物管费或需先向村委会申请 20%业主联名可申请
以后小区物业管理费调整，可能要先到当地的村(居)委会提出申请。昨日，东莞市物价局公布《关于物业服务收费管理实施细则》(以下简称“《细则》”)修订稿，向全市征求意见。有村委会表示，和小区业主不熟悉，很难带头组织物业管理费的变更。
[新规看点]
物业收费参考标准“菜单化”
《细则》：政府部门制定的住宅物业服务收费的参考标准，将会分项目分等级，引导业主、企业合理约定物业服务的具体收费标准。住宅物业服务收费的参考标准根据物业服务质量、服务成本等变化情况，适时调整。
解读：东莞市物价局黄科长解释，之所以要“分项目分等级制”，主要是为了解决物业管理方和业主在协商收费标准时信息不对称的问题。具体操作方式可能会借鉴广深等城市的先进经验，制定具有东莞特色的“菜单式”住宅物业服务收费参考标准。
所谓“菜单式”式的标准实际上就是物业服务的收费要具体化。之前物业收费2元/平米/月，笼统成为物业管理费。新的《细则》将物业服务一项一项地具象化。例如按照2元/平米/月收费，小区秩序维护得达到什么程度，小区卫生保持在什么程度等。如果没有达到标准，业主可以投诉或者要求变更收费标准。
20%以上业主联名才可向村委会申请
《细则》：物业服务双方如需变更或重新调整约定合同中规定的收费标准的，物业服务企业或20%以上业主联名可向当地村(居)委会提出申请。由当地村(居)委会参照业主大会会议规定的程序和要求，组织物业服务双方依法调整，并在物业服务合同中重新约定后执行。
解读：此前，物业服务企业必须通过书面征求意见、记名表决等形式协商确定物业服务收费标准，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实行。但在实际操作过程中，“双过半”的程序、步骤、要求等操作规程不明确；“双过半”结果难确认；“双过半”操作的部门职责不明确等问题引发了众多物业公司与业主的纠纷和矛盾。因此，此次重点修改了一项条款。
黄科长解释，目前调整收费标准的主要是物业服务企业，而且均为涨价申请。实际上，调整收费标准涉及服务质量、成本变化等原因，物业服务双方应有平等机会提出调整收费标准的权利。这有利于平衡和维护物业服务双方利益，保障物业服务“质价相符”。
另一方面主要考虑到东莞的现实情况，东莞全市一千多个小区，仅有250个小区成立业委会。根据物业管理政策，当地房地产行政主管部门和村(居)委会应协助、指导、配合、监督做好物业管理日常活动，物业服务双方对合同约定标准的变更、调整工作由当地村(居)委会牵头组织，可以增加公平性和透明度，减少物业服务双方争议。
低于10米建筑纳入市场调节价管理
《细则》：目前“别墅”没有明确定义，为明确管理范围，将“别墅”明确为“低层住宅”。按《民用建筑设计通则》规定，“低层住宅”是指指建筑高度小于等于10米(高度≤10米)，且建筑层数小于等于3层(层数≤3层)的住宅物业。
解读：按广东省规定，“别墅”物业服务收费实行市场调节价。东莞市目前只对独立别墅区物业服务收费实行市场调节价，而对混合型住宅物业中的别墅实行政府指导价。此次修订工作为了贯彻省的规定，并考虑别墅物业类型的性质、特点以及业主承受能力等因素，明确“别墅”物业服务收费实行市场调节价。
[声音]
村委会：和业主不熟 很难牵头组织
万江区某村负责人(该村辖区内近几年新建了数个楼盘)表示，暂时还没有接到要求村委牵头组织小区变更物业收费标准活动的文件，之前也没有接触过类似的工作。
该负责人认为，村委会欠缺处理该类问题的能力。首先，虽然小区设在村里，但在小区里购房居住的绝大多数是外来人口。村委解决的问题主要是针对本村，宗亲乡情是村里开展工作的基础。而小区里的事，尤其是争议性很大的，村委会和业主不熟悉，很难介入，更别说带头组织了。其次，物业收费标准变更，涉及到物业公司和业主的合同约定，且牵涉到人数众多，村委之前没有接触过，“而且现在村里工作很忙，不够人手做这件事。所以说，交给村委会来干不靠谱啊。”
物价局：还要再征求镇街意见
物价局黄科长表示，根据统计，分散到各个村委会后，要求变更物业收费标准的小区比较少，所以村委会的工作压力不是很大。而且当地房地产行政主管部门和村(居)委会有协助、指导、配合、监督做好物业管理日常活动的规定，所以，相信村委会对这方面业务也不陌生。他表示，除了欢迎市民提供更好的意见外，也会向镇街政府部门以及村委会征求意见。
业主：期待新规定有好效果
万江葡萄庄园小区三期业主戴小姐表示，去年底小区交楼，物业费收2.6元/平方米/月，但业主们对物业公司的表现感到失望。“我们现在寄希望于大部分业主装修完毕住进来后，成立业委会换掉现在的物业公司”，戴小姐说，希望新修订的《细则》能够真正维护好业主们的权益，发挥实效，让业主们住得省心。记者张鹏
东莞公布物业服务收费管理修订细则，征求市民意见
按照市政府的年度主要任务计划。今年内，东莞将完成物业服务收费管理新政改革。7月31日，东莞市物价局网站上正式挂出《东莞市发展和改革局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则（修订稿）》（以下简称“新细则”），面向社会公开征求意见。
记者对比发现，与旧细则相比，新细则提出包括别墅（低层住宅）物业费拟实行市场调节价等多项政策调整措施。对新细则有相关意见或建议的市民，可在8月10日前通过信函、传真或电子邮件方式反馈给市物价局。
变化1
物业费除业主自愿外不得预收
记者对比发现，与旧细则相比，此次公布的新细则对部分内容进行进一步补充完善。
其中，为系统反映和统一全市物业服务收费政策，第十八条增加“物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收，除业主自愿外，不得预收”的规定，这意味着今后在业主不同意的情况下，物业公司不能提前预收小区业主的物业费。
第二十二条则在“业主对其物业进行室内装修，应与物业服务企业签订住宅室内装修管理服务协议，物业服务企业可向业主或装修人员收取装修垃圾清运费、证件工本费、装修保证金（押金），具体标准由市发展和改革局制定”的基础上，增加了“除上述费用外，物业服务企业不得收取与装修管理相关的其他任何费用”的规定，进一步规范了相关收费的项目。
另外，新细则还增加第二十四条，规定“物业服务企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。”
变化2
20%业主联名即可申请调整收费标准
新细则还就调整实行政府指导价的住宅物业服务收费标准进行变更调整作出了多项规定。
按照旧细则，住宅物业服务收费，因服务质量、成本变化、合同期限等原因需要调整或重新约定标准的，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定，重新签订物业服务合同并备案。物业服务企业必须通过书面征求意见、记名表决等形式协商确定物业服务收费标准，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实行。
为提高措施的可操作性，切实维护物业服务双方利益，保障“质价相符”，结合《价格法》、《合同法》和《物业管理条例》等规定，新细则对相关条文进行如下调整。
新细则规定，物业服务双方变更、重新调整约定收费标准的行为须按《合同法》有关规定进行，物业服务企业或20%以上业主联名可提出申请。市物价局表示，目前调整收费标准主要是物业服务企业，而且均为涨价申请。但实际上，调整收费标准涉及服务质量、成本变化等原因，物业服务双方应有平等机会提出调整收费标准的权利。这有利于平衡和维护物业服务双方利益，保障物业服务“质价相符”。
新细则还明确，由当地村（居）委会组织物业服务双方依法调整。为避免物业服务企业组织征求业主意见工作引起的矛盾和争议，根据物业管理政策有关当地房地产行政主管部门和村（居）委会协助、指导、配合、监督做好物业管理日常活动的规定，物业服务双方对合同约定标准的变更、调整工作由当地村（居）委会牵头组织，增加公平性和透明度，减少物业服务双方争议。
此外，新细则还规定，突破政府指导价变更或重新调整约定收费标准的，须按规定成立业主大会后进行。为切实保障业主利益，已建住宅物业突破政府指导价变更或重新调整约定收费标准的，须按规定成立业主大会。
变化3
低层住宅纳入市场调节价管理
在东莞，住宅物业收费一直实行政府指导价，但最近数年，随着物业管理成本的不断提升，不少住宅小区早已突破政府指导价最高限价（2.4元/平方米·月）。
按原《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》的规定，“别墅”物业服务收费实行市场调节价。为平衡和维护混合住宅物业区域内业主利益，避免物业服务企业在不同物业类型中不合理分摊服务成本的情况，新细则明确，东莞市将只对独立别墅区物业服务收费实行市场调节价，而对混合型住宅物业中的别墅实行政府指导价。
市物价局解读称，为贯彻省的规定，并考虑别墅物业类型的性质、特点以及业主承受能力等因素，明确“别墅”物业服务收费实行市场调节价。另外，目前“别墅”没有明确定义，为明确管理范围，将“别墅”明确为“低层住宅”。按《民用建筑设计通则》规定，“低层住宅”是指建筑高度小于等于10米（高度≤10米），且建筑层数小于等于3层（层数≤3层）的住宅物业。
变化4
研究制定“菜单式”物业服务选择
“菜单式”物业服务选择一直是东莞市物价部门希望推行的一种物业管理收费新模式。在此次公布的新细则中也对这一期待有所体现。具体来说，第九条增加了分项目分等级制定公布东莞市住宅物业服务收费参考标准的内容。
市物价局表示，住宅物业服务收费具体标准由物业服务双方约定，为解决双方在协商过程中信息不对称，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，引导和促进物业服务行业形成公平、合理的协商定价机制以及公开、透明的消费环境，满足业主对物业服务的多样性需求，参考其他城市的先进经验，新细则明确要研究制定东莞市“菜单式”住宅物业服务收费参考标准，供建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内确定具体标准，以及业主、业主委员会与物业服务企业协商约定住宅物业服务收费时，结合本住宅小区实际情况参考使用。记者黄少宏
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